Engenheiro e advogado Mesmo
com o aumento das facilidades para obtenção de crédito imobiliário, muitos
compradores ainda não conseguem vencer as barreiras burocráticas do
financiamento e recorrem a uma opção de aquisição da casa própria
conhecida no mercado imobiliário como “contrato de gaveta”.
Trata-se de um instrumento caracterizado pelo acordo entre alguém que
contraiu um financiamento imobiliário e outro que assume o imóvel e,
conseqüentemente, o pagamento da dívida por meio de um contrato
particular, sem receber a anuência do agente financiador.
Muito embora essa solução encontre jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) a seu favor, especialmente quanto à sua legitimidade no caso
de pagamento integral do financiamento, esse tipo de contrato envolve
riscos, embora entidades do setor calculem que até 30% dos mutuários
brasileiros sejam usuários desse expediente, também chamado pelo jargão de
gaveteiros.
O maior risco desse negócio envolve os casos de ocorrência de seguro de
vida vinculado ao financiamento, que quita o bem em nome dos herdeiros no
caso de falecimento do proprietário original (que contraiu o empréstimo
junto ao agente financeiro), cujos herdeiros poderão pleitear a posse do
imóvel, dificultando o reconhecimento do contrato de gaveta.
Além disso, se o novo comprador, titular do contrato de gaveta, não pagar
as prestações, o vendedor se tornará inadimplente e terá seu nome
cadastrado em entidades de proteção ao crédito, bem como, de outro lado, o
imóvel pode ser vendido a mais de um comprador, pois não há proteção do
registro em cartório.
Nos financiamentos com cláusula de equivalência salarial, as parcelas
estarão vinculadas aos aumentos salariais do comprador original, assim
como não é possível o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)
para quitar o bem ou amortizar a dívida.
Para se prevenir quanto aos riscos desse negócio, a primeira providência
recomendada é a investigação da ficha do vendedor, pois, em caso de ser
acionada na Justiça por qualquer dívida, o bem poderá ser penhorado, e a
certidão de matrícula do imóvel no cartório de registro, no sentido de
confirmar a inexistência de parcelas em atraso no banco ou dívidas de IPTU
junto à prefeitura local.
Outra providência é exigir do vendedor a outorga de uma procuração
autorizando o comprador a transferir o bem para o seu nome quando quitar a
dívida, devendo sempre possuir os comprovantes de pagamento das parcelas
do financiamento, que servirão de prova da compra.
O ideal, entretanto, é tirar o contrato da gaveta e levar ao conhecimento
do mutuário, regularizando a situação, embora o novo mutuário não possa
ter restrições de crédito e precisa apresentar capacidade de pagamento.
Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria, e autor do livro
“Guia de Negócios Imobiliários – Como Comprar, Vender ou Alugar seu
Imóvel”, escreve quinzenalmente |