Empresas de factoring
Alienação fiduciária de bem imóvel garante operação
Por Orlando Quintino Martins Neto
Mesmo com as alterações recentemente introduzidas pela Lei 10.931/04, a
alienação fiduciária de bem imóvel continua a ser um importante e eficaz
instrumento de garantia real para as empresas de factoring e para o
próprio mercado imobiliário na concessão de crédito.
A intenção do relator do projeto de lei, deputado Ricardo Izar, era
restringir a garantia da alienação fiduciária ao mercado financeiro, mas
essa intenção não ficou clara no texto da Lei, o que permite que as
operações em geral, e de factoring em especial, continuem a ser garantidas
pelo instituto da alienação fiduciária.
A alienação fiduciária é instrumento interessante para as factorings que
concedem linhas de crédito rotativas. Normalmente, as empresas de
factoring concedem ao cliente um limite para que este opere títulos
emitidos em decorrência de sua atividade (normalmente de 60% a 70% do
valor do imóvel alienado fiduciariamente), com prazo certo para quitá-lo.
As operações devem ser especificadas em uma conta gráfica, elaborada
mensalmente e rubricada pelas partes, em que se apontarão as partidas a
crédito e a débito.
Para que tal operação seja eficaz, é necessário fazer um contrato em que o
devedor dá um imóvel de sua propriedade em garantia da quitação da
obrigação, protegendo o credor dos chamados “vícios de origem”, e
arquivá-lo no Cartório Registro de Imóveis competente.
Nesse momento, a posse indireta do imóvel passa ao credor, ficando a posse
direta com o devedor. Se a obrigação não for cumprida no prazo certo, a
propriedade será consolidada em nome do credor e o imóvel levado à praça
pública, cumpridos os requisitos da lei.
A grande vantagem dessa importante ferramenta é a desnecessidade de uma
ação judicial, tornando todo o procedimento muito rápido, em comparação
com o tempo de tramitação dos processos na Justiça. Revista Consultor
Jurídico, 5 de setembro de 2004
(Revista do Factoring/SP, Seção Notícias, 13/2/2008).
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