O Superior Tribunal de Justiça (STJ)
confirmou que não se aplica aos contratos vinculados ao Sistema Financeiro
de Habitação (SFH) a exigência de comum acordo entre credor e devedor na
escolha do agente fiduciário para promover a execução extrajudicial.
O caso foi julgado pela Corte Especial do Tribunal na condição de recurso
repetitivo, conforme previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil
(CPC), e a decisão deverá orientar a solução de muitos outros processos
que versam sobre a mesma questão jurídica, e que estão sobrestados nos
tribunais de segunda instância.
O recurso é de dois mutuários que ajuizaram ação contra a Caixa Econômica
Federal (CEF), com o objetivo de anular leilão extrajudicial relativo a
imóvel adquirido segundo as regras do SFH.
Eles alegaram que a escolha do agente fiduciário no bojo da execução
extrajudicial de contrato regido pelas normas do SFH com garantia
hipotecária deve ser feita pelo devedor. Além disso, sustentaram que o
prazo de 10 dias previsto para a notificação do devedor para a purgação da
mora não foi cumprido, sendo certo que esse descumprimento leva à extinção
da execução extrajudicial.
O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido. O Tribunal Regional
Federal da 5ª Região manteve a sentença. “In casu, o agente fiduciário, ao
receber a notificação para purgação da mora, devolvida pelo oficial do
cartório com a observação de que os mutuários haviam se mudado do
endereço, procedeu à notificação referida por edital, publicando, então,
posteriormente, em vista do não comparecimento dos mutuários, os editais
de leilão, cumprindo, destarte, o procedimento do Decreto-Lei n. 70/66”,
decidiu.
Em seu voto, o relator, ministro Benedito Gonçalves, destacou que a
escolha unilateral do agente fiduciário não é capaz, por si, de acarretar
nenhuma nulidade no processo de execução extrajudicial, a não ser que se
prove eventual prejuízo decorrente da atuação do agente. “O que não é o
caso dos autos”, afirmou.
Segundo Gonçalves, a possibilidade da CEF escolher unilateralmente o
agente fiduciário decorre da própria lei (Decreto-Lei n. 70/66), sendo
certo que a não aplicação desse entendimento pressupõe a anterior
declaração de inconstitucionalidade do dispositivo em baila em prestígio
ao princípio da reserva de plenário.
Quanto ao não cumprimento do prazo de 10 dias para notificar o devedor, o
ministro ressaltou que o seu descumprimento não impõe nenhuma sanção ao
agente fiduciário, razão pela qual esse prazo é impróprio.
O relator afirmou, ainda, que o não cumprimento desse prazo representa
benesse ao devedor, que disporá de maior lapso temporal pra eventualmente
saldar a dívida. “Diante disso, a constatação é a de que não se cogita
perempção da execução extrajudicial na hipótese do não cumprimento do
prazo estabelecido pelo artigo 31 do Decreto-Lei n. 70/66”.
REsp 1160435 |